توضیحات بیشتر در رابطه با انطباق ماده ۳۲۹ قانون مدنی با مقررات ملی ساختمان ، بازخوانی دو پرونده برای رعایت موارد ایمنی و فنی و شهرسازی توسط ناظر در حین ساخت ، لزوم توجه مهندسین ناظر به تاریخ پایان اعتبار پروانه ساختمانی

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

در رابطه با انطباق ماده 329 قانون مدنی با مقررات ملی ساختمان پیچیدگی هایی وجود دارد که به شرح آن می­پردازیم:

زمانیکه قرارداد مشارکت در ساختی مابین صاحب زمین و سازنده منعقد می­گردد درصورتیکه کیفیت اجرای کار مطلوب نباشد و استحکام سازه زیر سوال برود و در پی آن صاحب زمین در دادگاه عمومی علیه سازنده طرح شکایت کند در این حالت کارشناسان رسمی دادگستری هزینه طرح تقویت و یا اصلاح آن را براورد می­کنند و سهم پرداخت هزینه به نسبت سهم مشارکت در ساخت توسط سازنده پرداخت می­شود اما همانطور که در جلسه قبل نیز اشاره شد پرداخت وجه نقد باعث اصلاح ساختمان نخواهد شد بنابراین طبق ماده 329 قانون مدنی و مقررات ملی ساختمان می­توان این موضوع را مطابق آدابی که توضیح خواهیم داد به قاضی تفهیم نمود.

 

ماده 329 قانون مدنی دو بخش دارد بخش اول بیان می­کند، که اگر کسی خسارتی به خانه یا بنایی وارد کند باید آن را به مثل صورت اول بنا نماید در بخش دوم پرداخت هزینه خسارت را به شرط عدم امکان اصلاح آن ذکر کرده است.

اگر چنانچه خواهان در متن دادخواست خود دریافت خسارت از سازنده بابت عدم استحکام سازه را طلب کند این خواسته از جنس پول نقد است درواقع محکومٌ به و خواسته می­بایست از یک جنس باشند درنتیجه رای قاضی نیز برای محکومٌ به می­بایست از جنس خواستة خواهان باشد که گاهی این اتفاق در پرونده­ها رخ می­دهد و وجه نقد بابت اصلاح به خواهان از جهت عدم استحکام سازه پرداخت می­گردد.

با توجه به توضیحات فوق، عده­ ای معتقدند اگر چنانچه خوانده در دادگاه طبق ماده 329 قانون مدنی اعلام نماید که پرداخت وجه نقد برای اصلاح سازه صحیح نیست و می­بایست به مثل صورت اول بنا شود، در این حالت خواهان می­تواند مدعی شود که محکومً به می­بایست از جنس خواسته بوده و لازم است خوانده نسبت به پرداخت وجه نقد اقدام کند. درنتیجه استناد به ماده مذکور توسط خوانده منتفی خواهد شد.

اما راهکاری برای رفع این مشکل نیز طبق قواعد و قوانین حقوقی وجود دارد: خواندگان پرونده (ناظر یا سازنده یا …) می­بایست در جلسه اول قرار عدم استماع دعوی یا قرار رد دعوی را مطابق ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی از قاضی مطالبه کنند این موضوع در جلسه تجدید ­نظر نیز می­تواند اقامه شود با این توضیح که “خواهان درخواست وجه نقد کرده و محکومً به نیز می­بایست از جنس وجه نقد باشد بنابراین پرداخت این وجه لزوما باعث اصلاح ساختمان نخواهد شد در نتیجه لازم است خواهان، خواسته خود را تغییر داده و درخواست رفع خسارت یا درخواست اجرای طرح تقویت سازه را نماید”

 

در چنین شرایطی قاضی خواهان را ملزم به تغییر دادخواست خود خواهد کرد به این دلیل که پرداخت وجه نقد، تضمینی بر اصلاح سازه نخواهد بود. بنابرین روال رسیدگی به پرونده در جلسه دادرسی نیز تغییر خواهد کرد. این موضوع در برخی پرونده­ها اتفاق افتاده و قاضی صراحتا بیان کرده است که مانعی به عنوان ماده 329 قانون مدنی و مقررات ملی ساختمان وجود دارد که در این حالت خواسته نمی­تواند از جنس وجه نقد باشد. در نتیجه جایگاه ناظر نیز به حال اول بر می­گردد زیرا اجرای طرح تقویت و یا اصلاح سازه می­بایست تحت نظارتِ ناظر صورت پذیرد و در نهایت ناظر حکم تائید و انطباق سازه با طرح را صادر نماید.

گاهی نیز پیش می­آید که خواهان مدعی می­شود که سازنده صلاحیت اجرای ساختمان را ندارد که در اینصورت نیاز به حضور مجری ذیصلاح خواهد بود بنابراین ذکر این موضوع که ساختمان باید توسط مجری صاحب صلاحیت اجرا شود، در کلیه گزارشات ناظر اهمیت خود را نشان می­دهد. همچنین نقشه­های طرح تقویت نیز می­بایست توسط مهندس محاسب تهیه گردد.

• حالت بحث برانگیز دیگری نیز وجود دارد، که کارشناس رسمی دادگستری اعلام می­کند ساختمان قابل اصلاح نبوده و اجرای طرح تقویت ممکن نیست و نیاز به تخریب و نوسازی می­باشد و هزینه تخریب و نوسازی را با کسر مصالح قدیمی براورد می­نماید. این شرایط دو حالت دارد حالت اول اینکه به استناد ماده 329 قانون مدنی و مقررات ملی ساختمان می­توان استدلال کرد که پرداخت هزینه، تضمینی برای تخریب و نوسازی نیست و باید ساختمان به مثل صورت اول بنا شود بنابراین مبلغ براورد به حساب دادگاه واریز می­شود و تا سقف این مبلغ برای نوسازی تحت نظارت ناظر اقدام می گردد.

برای شرح حالت دوم نتیجة یک پرونده واقعی را بررسی می­کنیم:

ساختمانی 16 واحده در خیابان پاسداران تهران بود که صاحب زمین از سازنده به علت عدم استحکام سازه طرح شکایت می­کند که در نتیجه هیات کارشناسی هفت نفره دستور تخریب و نوسازی ساختمان را صادر می­کنند از طرفی صاحب زمین با تبانی ناظر ضمن فسخ قرارداد با سازنده و دریافت هزینه، اقدام به اخذ پایانکار نموده و واحدها را با وجود عدم استحکام، به فروش می­رساند. در این شرایط ذینفعان (خریداران) می­بایست قبل از خرید واحد، شجره نامه ساختمان را استعلام نمایند در غیر اینصورت پس از خرید نیز می­توان اقدام به این کار کرد تا پرونده مجددا پیگیری گردد.

 

• موضوع بعدی دقت به رعایت موارد ایمنی توسط ناظرین است.

 

بازخوانی پرونده: عدم رعایت موارد ایمنی در حین حفاری چاه فاضلاب

در یکی از مناطق شرق تهران سازنده­ای برای اجرای چاه فاضلاب از یک مقنی افغانی فاقد پروانه کار استفاده می­کند در حین حفاری که عمق چاه به 11 متر رسیده و برای روشنایی داخل چاه نیز از یک لامپ استفاده شده بود، رطوبت داخل چاه باعث ریزش تراوشاتی روی لامپ می­گردد و ناگهان لامپ می­ترکد و کارگر مقنی دچار برق گرفتگی شده و فوت می­کند این پرونده همچنان مفتوح است. اکیدا توصیه می­گردد ناظرین به این موارد در حین حفاری دقت لازم داشته باشند و عدم رعایت موارد ایمنی از جمله احتمال برق گرفتگی و استفاده از پمپ هوا و بکارگیری کارگران اتباع خارجی را با ذکر جزئیات، گزارش و تذکر دهند.

در این پرونده بدلیل عدم حضور مجری ذیصلاح، شهرداری نیز وارد چالش خواهد شد زیرا بدون معرفی مجری اقدام به صدور پروانه ساختمانی کرده است در چنین پرونده­هایی اگر کارشناس، خارج از ضوابط و مقررات ملی ساختمان و آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی اقدام به ارائه نظریه کند، می­توان در دادسرای کانون کارشناسان علیه کارشناس شکایت کرد.

 

• در خصوص خرید خانه برای استعلام از شجره ساختمان نیاز به بررسی شناسنامه فنی و ملکی است اما بسیاری از ساختمانها بر خلاف قانون نظام مهندسی این شناسنامه را ندارند و شهرداریها نیز این موضوع را جدی نمی­گیرند بنابراین می­توان از طریق برگ پایانکار و ارتباط با ناظر ساختمان از تخلفهای موجود با خبر شد که اگر قرار بوده طرح تقویتی صورت بگیرد و یا دادنامه­ای مربوط به آن ساختمان وجود دارد می­توان علیه سازنده یا صاحب زمین اقامه دعوی کرد.

 

• در رابطه با ارتفاع ساختمان در هر طبقه و یا ارتفاع کلی ساختمان لازم است ناظر عمران و معماری با هم، قبل از پوشش میلگردها توسط بتن هر سقف برای اسکلت بتنی و اندازه­گیری محل نشیمن تیرها روی ستون در اسکلت فلزی قبل از برپا کردن آن گزارش کنند در بسیاری از موارد بازرسین سازمان و یا نظارت عالیه طی بازدید از ساختمان متوجه این موضوع می­شوند و اگر ناظرین در موعد این تخلف را گزارش نکرده باشند پرونده به شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی ارسال می­شود. حالت دیگری وجود دارد که شاکیِ ناظر بابت افزایش ارتفاع ساختمان، کمسیون ماده 100 یا امور ناظرین شهرداری منطقه است که در این صورت اگر ناظرین قبل از گزارش مامور بازدید شهرداری موضوع را گزارش نمایند حتی اگر این گزارش خارج از موعد بطور مثال در مرحله نازک کاری باشد، عرفاً پرونده ناظر به شورای انتظامی ارسال نشده و این ارفاق برای ناظر قائل می­گردد.

 

موضوع مهم دیگر لزوم توجه ناظرین به تاریخ پایان اعتبار پروانه ساختمانی است.

زمانیکه اعتبار پروانه ساختمانی به پایان برسد، در زمان اخذ پایانکار، شهرداری عوارض تمدید آنرا از مالک دریافت خواهد کرد ارتباط این موضوع به ناظرین با بازخوانی یک پرونده شرح داده می­شود.

 

بازخوانی یک پرونده: محکومیت ناظر به علت عدم توجه به تاریخ اتمام اعتبار پروانه ساختمانی و عدم ارسال گزارش اتمام عملیات

در سال 1390 مالکی اقدام به دریافت پروانه ساختمانی می­کند (تاریخ صدور 27/01/90)  بر روی پروانه ساختمانی قید شده بود که تاریخ اتمام اعتبار جواز پس از شروع عملیات، 42 ماه می­باشد (تاریخ 27/08/94). ناظر ساختمان دو ماه پس از اتمام این تاریخ گزارش بدون خلافی با عنوان گزارش نازک کاری، به شهرداری ارسال کرده و در آن ذکر می­کند که «ساختمان به اتمام رسیده و کنتور برق و آب و گاز گرفته شده است و بهره­بردار­کنندگان در آن ساکن    شده­اند» در سال 1395 مالک به شهرداری مراجعه کرده و پایانکار ساختمان را درخواست می­کند اما به دلیل اتمام اعتبار پروانه مبلغ 60 میلیون تومان برای تمدید آن از ایشان طلب می­کنند. کارمندی در شهرداری مالک را اینگونه راهنمایی می­کند که «اگر ناظر ساختمان گزارش اتمام عملیاتی قبل از انقضای تاریخ اعتبار پروانه ساختمانی ارسال می­کرد حتی اگر برای دریافت پایانکار اقدامی نمی­شد نیازی به پرداخت عوارض تمدید جواز نبود و چون ناظر بعد از اتمام اعتبار پروانه، گزارش بدون خلافی با عنوان نازک کاری ارسال کرده و در آن ذکر شده ساختمان به پایان رسیده است در نتیجه این تخلف بر عهده ناظر بوده و با شکایت علیه ناظر در شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی و در پی آن در دادگاه عمومی می­توان هزینه تمدید عوارض را از ناظر اخذ نمود»

 

• مالک با توجه به راهنمایی کارمند شهرداری اقدام به طرح شکایت از ناظر در شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی می­کند که نتیجه آن سه ماه محرومیت از پروانه اشتغال برای ناظر در پی داشت سپس مالک شکایتی در دادگاه عمومی مطرح کرده که در کارشناسی یک نفره ناظر محکوم به پرداخت 20 درصد از هزینه تمدید پروانه می­شود این پرونده همچنان مفتوح است.

ناظر ساختمان می­بایست با توجه به تاریخ اعتبار پروانه ساختمانی گزارش نازک کاری خود را قبل از این تاریخ بصورت خلافدار به عنوان مثال با ذکر عدم استاندارد نرده راه پله یا لق بودن آن، عدم اسکوپ سنگ نما و غیره به شهرداری ارسال می­کرد تا در محکمه به استناد این گزارش اعلام می­نمود که ساختمان نقص داشته و شایسته ارسال گزارش اتمام عملیات نیست.