نحوه از کار انداختن کنتور اجرت المثل همسایه مجاور هنگامی که خسارت به ساختمان او وارد می نمائید ، شرح مسئولیت بنیاد مسکن روستایی و دهیاری ها در ساخت و ساز روستاها با بازخوانی پرونده های واقعی

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

هنگامی که در حین تخریب یا خاکبرداری، خساراتی به ساختمان مجاور وارد می‌شود و این خسارت آنقدر زیاد و جدی است که ساکنان پلاک مجاور با آتش نشانی تماس می‌گیرند و آتش نشانی بصورت مکتوب به آنها اعلام می‌کند که دیگر استفاده از این ساختمان مقدور نمی‌باشد و احتمال ریزش بر سر بهره‌برداران وجود دارد و حتی ستاد بحران شهرداری به بهره‌بردار کننده ها نامه داده و آنها را ملزم به تخلیه ساختمان مینماید؛ همسایه‌ها با استناد به نامه‌ای که سازمان آتش نشانی و ستاد بحران شهرداری به آنها داده است؛ پیگیر تامین دلیل شده و برای طرح دعوا به دادگاه مراجعه نموده و از سازنده و مجری طرح شکایت می‌کنند. در دادگاه و درکارشناسی یک نفره، علت وقوع حادثه، و همچنین  عوامل مؤثر در حادثه و درصد تقصیرات مشخص می‌شود. سپس پرونده با اعتراض روبرو شده و به کارشناسی سه نفره ارجاع داده می شود. در آنجا نیز نسبت به درصدهای تقصیر اعتراض شده و پرونده به هیات کارشناسی 5 نفره ارجاع می‌شود.  پس از آن رای دادگاه بدوی صادر می‌گردد.  سپس به دادگاه تجدیدنظر ارسال می‌شود که این روند در حدود یکسال ونیم طول میکشد. در نهایت دو ونیم سال بعد،  احکام صادر می‌شود. در این بازه زمانی 2 ساله که اطاله دادرسی در دادگاه است، همسایگان در منزل خود ساکن نبوده و در مکان دیگری(که محل استقرار آنها به هیچ کسی ارتباطی ندارد) زندگی می‌کردند. بایستی اجرت المثل ایامی که بخاطر خسارت وارده از طرف سازنده و … به ساختمان، همسایه‌ها خارج از منزلشان زندگی کرده‌اند، محکومین به نسبت تقصیرشان پرداخت کنند.

اجرت المثل یعنی اجاره ماهیانه، اجرتی که مثل آن ساختمان است. اجرت‌المثل اصطلاحی حقوقی است ؛ یعنی همان اجاره بهای آپارتمان در مدت آن دوسال. هزینه اجرت‌المثل بسیار سنگین و کمرشکن است و اگر همسایه علاوه بر خسارت تعمیر و بازسازی، اجرت‌المثل دو سالی که ساختمانش را ترک کرده است را از شما بخواهد، شما کاری نمی‌توانید انجام دهید.

 

• وقتی سازنده‌ای به علت بی احتیاطی خساراتی را به ساختمان همسایه وارد می‌کند، و همسایه نامه‌ای را از آتش نشانی و شهرداری و ستاد بحران مبنی بر عدم قابلیت سکونت آن ساختمان ؛اخذ میکند و نهایتاً به دادگاه ارائه می‌دهد. این نامه مانند سند بوده و قطعا کارشناس رسمی دادگستری، نامه ستاد بحران شهرداری را می‌پذیرد، بنابراین، آثار خسارت در طول دادرسی وجود دارد. حال فرض کنیم در اولین جلسه دادگاه که بعد از یک ماه تشکیل می‌شود، قاضی پیشنهاد دهد که طرفین باهم مصالحه کنند. همسایه خسارت یک میلیارد تومانی طلب می‌کند و سازنده هم نمی‌پذیرد. سازنده با وکیلش مشورت میکند و آقای وکیل طرحی به سازنده می‌دهد مبنی بر اینکه با ترکیب ماده 329 و مقررات ملی ساختمان، بجای پرداخت کردن این مبلغ، همسایه را ملزم به پذیرش تعمیر و بازسازی میکنیم. با این وجود کل مدت زمان دادگاه در حدود دو سال طول می‌کشد که سازنده می‌بایست اجرت‌المثل آن دو سال ، مبلغی در حدود 800 میلیون تومان را پرداخت نماید. این اجرت‌ المثل مانند کنتور روزشمار به پای مقصرین(سازنده-مجری-ناظر-طراح و…) نوشته می‌شود.

 

روش متوقف کردن کنتور اجرت‌المثل که ابداع این روش توسط مهندس میررضوی صورت گرفته است

برای متوقف کردن کنتور اجرت ‌المثل باید در همان ابتدای امر که به همسایه خسارت وارد می‌شود، سازنده به طرفیت همسایه دادخواستی را به دادگاه ارائه دهد. بدین معنا که سازنده خواهان و همسایه خوانده پرونده می‌شود. در این دادخواست الزام همسایه به تعمیر و بازسازی ساختمان توسط سازنده تقاضا می‌شود.

 

• این روش کاملاً بر پایه اصول اخلاقی و حقوقی می‌باشد. در این روش سازنده دادخواست مقاوم‌سازی می‌دهد یعنی می‌پذیرد که فعل زیانباری را به صورت غیر عمد انجام داده است. و به قاضی عنوان می‌کند که می‌خواهد ساختمانش را مقاوم سازی کند و این کار نیاز به ملزم کردن همسایه به تعمیر و مقاوم‌سازی توسط سازنده می‌باشد. بدین معنی که همسایه اجازه بدهد که سازنده با هزینه خودش اینکار را انجام دهد، لیکن همسایه اجازه نمی‌دهد. سازنده بمنظوراثبات این ادعا بایستی تامین دلیل کند. یعنی یک کارشناس رسمی دادگستری از شورای حل اختلاف اختیار کند و در تامین دلیل،درخواست کرده باشد که همسایه را ملزم به تعمیر و بازسازی نماید. و عدم همکاری همسایه و تمایل سازنده برای اخذ پروانه مقاوم سازی از شهرداری به هزینه سازنده را در گزارشش قید کند.  همچنین بایستی اظهارنامه قضایی با مضمون همکاری همسایه جهت مقاومسازی برای همسایه بفرستد و اگر همکاری نکرد استشهاد محلی تهیه کند.

قبلاً بیان کرده‌ایم که سه نوع پروانه ساختمانی از سوی شهرداری صادر می‌شود.‌

الف : پروانه تخریب و نوسازی

ب :   پروانه بازسازی یا تعمیرات ساختمان

ج :   پروانه مقاوم سازی

 

پس قبل از ارائه دادخواست اصلی به دادگاه، تحت عنوان الزام به تعمیرات و مقاوم سازی ساختمان همسایه، سازنده باید سه کار مهم انجام د هد:

1. ارسال اظهارنامه قضایی به همسایه
2. گرفتن تامین دلیل
3. نظریه کارشناس رسمی و استشهاد محلی طبق آنچه گفته شد

در واقع با این سه کار مهم ؛ از همان تاریخ اظهار نامه قضایی،کنتور اجرت‌المثل را متوقف می‌کنند و همسایه هر چند ماه ؛ در هرجایی دیگر زندگی کند مبلغی را دریافت نخواهد کرد. البته پرونده‌ای وجود دارد که قاضی دادگاه روشی بسیار جالب را در پیش گرفت و به سازنده گفت به شرطی اجرت‌المثل همسایه را متوقف می‌کند که کارشناس رسمی منتخب خودش از ساختمان بازدید کند و مبلغ خسارت و تعمیر و بازسازی را تعین نماید و سازنده مبلغ تعین شده را به حساب دادگاه واریز کند تا دادگاه مطمئن شود که سازنده این مقدار پول در حسابش موجود بوده و واقعاً قصد تعمیرات را داشته است. در نهایت کارشناس رسمی یکنفره مبلغ 450 میلیون تومان را معین کرد. سازنده هم از تبحّرش استفاده کرد و این مبلغ را به  حساب صندوق دادگاه واریز نکرد و به قاضی گفت به علت اینکه 450 میلیون تومان سود دارد بهتر است در حساب بانکی خودش بماند و حسابش را مسدود کرد و نامه مسدود شدن شماره حساب بانکی اش را به قاضی داد.

 

موضوع بعدی در رابطه به مسئولیت بنیاد مسکن روستایی و دهیاری‌ها در ساخت وساز روستاهاست.

کلاً دو نوع نظام فنی وجود دارد:

1. نظام فنی اجرایی
2. نظام فنی روستایی

نظام فنی اجرایی :

حوزه ساخت و ساز شهری که نظام مهندسی است و کنترل ساختمان در حوزه ساخت و ساز شهری را برعهده دارد. نظام فنی اجرایی شرایط پیمان ، فهرست بها، بخشنامه‌های سازمان برنامه و بودجه و نشریه‌های سازمان برنامه و بودجه است که برای طرحهای عمرانی استفاده می‌شود.

نظام فنی روستایی :

تقریبا مستقل است و از زمانی که بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تاسیس شد نظام دیگری بنام بنیاد مسکن روستایی بمنظور نظارت بر ساخت و ساز روستاها ایجاد شد. اگر دقت کرده باشید در زلزله‌هایی مثل رودبار و طبس و بم و بویین‌زهرا، روستاها کاملاً نابود ‌شدند و عمده خسارات در روستاها بوجود ‌آمد و جمعیت کثیری از بین ‌رفتند. به همین جهت با هماهنگی نهادها و سازمانهای مختلف و دولت، طرح هادی مطرح و بنیاد مسکن روستایی تشکیل شد. طرح تفصیلی مربوط به شهر است که مکان اتوباها و کاربری فضاها را به تفکیک تجاری و مسکونی و اداری و فضای سبز و … را مشخص می‌کند و محدوده آن تا حومه شهر می‌باشد. خارج از حومه شهر طرح هادی روستایی ورود کرده و کاربری زمینها را از نظر باغات و زراعی و کشاورزی و مسکونی و … و همچنین امکان تغییر کاربری برخی از باغات را مشخص می‌کند. نقشه های طرح هادی معمولاً در اختیار دهیاریها و بنیاد مسکن روستایی و بخشداریها بوده و می‌توان به آن دسترسی داشت. برای اینکه ساخت و ساز در روستاها بصورت فنی اجرا شود و کسی در حین ساخت و بهره‌برداری آسیب نبیند، هیچ کس اجازه ساخت و ساز خودسرانه را ندارد و دهیاری موظف است به وسیله عواملش ادامه کار کسانی که پروانه ندارند را متوقف کند. سازنده بعد از مراجعه به دهیاری و تنظیم شدن مکاتبات با بخشداری، به بنیاد مسکن روستایی معرفی شده و بنیاد مسکن روستایی ناظری را به سازنده معرفی می‌کند. سازنده نیز باید هزینه ناظر را به حساب بنیاد مسکن واریز کند. پس از معرفی ناظر، بنیاد مسکن روستایی همانند ماده 35 در وزارت راه و شهرسازی بر عملکرد نظارت مهندس ناظر، نظلرت عالیه دارد.

 

• در شهر تهران و سایر شهرها و شهرستانها، شهرداریها مرجع صدور پروانه، هستند. نظام مهندسی ناظر را تعیین کرده و از طریق بازرسانش نظارتی بر ساختمانها دارد لیکن، ماده 35 وزارت راه و شهرسازی بر کار ناظران و همچنین کار ساخت و ساز شهری نظارت عالیه انجام می‌دهد.

 در دهات و روستاها دهیاری و بخشداری بطور توأمان مرجع صدور پروانه هستند. بنیاد مسکن روستایی هم ناظر را معرفی کرده و ناظر نیز نقشه‌ها را در بنیاد مسکن مهر و امضا می‌کند. بعضی از روستاها اصلاً نقشه ندارند و اخیراً در برخی از روستاهای پیشرفته نقشه های سازه و معماری تهیه میشود. ولی نقشه تاسیسات مکانیکی و برقی ندارند و نظارت آنها هم به صورت سیستم تک ناظره است. ناظر باید گزارشات خود را به سه ارگان یعنی دهیاری و بخشداری و بنیاد مسکن روستایی ارسال کرده و رسید دریافت کند. پرونده ای در روستاهای طالقان وجود دارد که برخی مهندسین به علت عدم ارائه گزارش و سرکشی به ساختمان و نهایت بروز اتفاق، تقصیر گرفتند. به عنوان مثال شخصی در روستا ساختمان دو یا سه طبقه بنا میکرد و کارگر آهنگر یا دیوارچین سقوط کرد و فوت شد و اولیای دم در دادسرای کیفری طرح دعوا کردند و سازنده و مالک و اوستای آهنگر و مهندس ناظر درصد تقصیر گرفتند. مهندس ناظر به علت ندادن گزارش معمولا 10 الی 20 درصد تقصیر می گیرد. پرونده‌های مختلفی از روستاهای توابع اصفهان، رودبار و دلیجان و … وجود دارد.

 

• به همین دلایل ذکر شده، همایشهایی توسط مهندس میررضوی در چندین منطقه روستایی با همکاری بنیاد مسکن روستایی آن مناطق تشکیل شد. ناظرین به علت عدم آگاهی، گزارشی را ارسال نمی‌کردند که این موضوع باعث گرفتن درصد تقصیر می‌شد. ودهیاریها هم بعضاً تقصیر می‌گرفتند. این همایش باعث شد که ناظرین گزارشات خود را به دهیاریها تحویل دهند و دهیار نیز از این بابت احساس شخصیت و قدرت کرده و خوشحال و مسرور ‌شدند ولی نمی‌دانستند که به واسطه این گزارشات چه بر سر دهیاری خواهد آمد.

 

بازخوانی پرونده اول

 در سال 92 یا 93 اتفاق جالبی رخ داد. مهندس ناظری گزارشات خود را مبنی بر عدم رعایت موارد ایمنی توسط آهنگر و کار در ارتفاع بدون کمربند ایمنی و کلاه ایمنی به دهیاری تحویل داده بود و در گزارش ذکر کرده بود که میبایستی از ادامه عملیات جلوگیری بعمل آید. از قضا چند روز بعد در همان کارگاه کارگری سقوط کرده و فوت می‌کند. پرونده به دادسرای کیفری ارجاع و کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود. ناظر، گزارشات مربوط به تخلفات را ارائه مینماید. در نظریه کارشناسی یکنفره، ناظر تبرئه و دهیار 20 الی 30 درصد و متوفا 10% و آهنگر 30 الی 40 درصد و سازنده هم 30 الی 40 درصد تقصیر گرفتند. با ابلاغ این نظریه به شخص دهیار، او عصبانی شده و به کارشناس و قاضی اعتراض میکند. کارشناس در پاسخ به او گفت که ناظر گزارش تخلف عدم رعایت موارد ایمنی را به شما داده و رسید دریافت کرده است. بنابراین شما موظف به متوقف کردن عملیات اجرایی بودید. دهیار بیان میکند که به من ارتباطی ندارد مگر امکانات توقف عملیات در اختیار من است؟ کارشناس جواب می‌دهد که در گذشته در همین روستای بالایی شخصی که دیوارش ؛ 50 سانتیمتر به سمت گذر پیشروی کرده بود ؛ دهیار با عواملش بوسیله بیل و کلنگ دیوار را تخریب میکنند. پس دهیاری امکانات و بودجه دارد. از فردای آن روز، دهیار دیگر گزارش ناظرین را تحویل نمیگرفت. مهندس میررضوی نیز آن مهندسین را راهنمایی کرد که به دهیاری اظهار نامه قضایی بفرستند.

 

• شرح وظایف بنیاد مسکن روستایی در واقع نوعی نظارت عالیه است. همان مسئولیتی که ماده 35 نظارت عالیه وزارت راه و شهرسازی دارد و بازدیدهای ادواری انجام می‌دهد. بنیاد مسکن روستایی هم باید بازدیدهای ادواری انجام دهد. و تخلفات ایمنی و تخلفات فنی و مهندسی را طی مکاتباتی به مهندس ناظر و دهیاری و شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی اعلام نماید. مهندسین ناظری وجود دارند که در روستاها نظارت میکنند ولی به علت عدم ارسال گزارشات به بنیاد مسکن روستایی، نامه تخلفات مهندسین ناظراز سوی آن بنیاد به عنوان شاکی؛ به شورای انتظامی استان فرستاده می‌شود، مبنی بر اینکه ناظر تخلفات فنی و ایمنی را به دهیاری و بنیاد مسکن روستایی اعلام نکرده است.

توصیه اکید می‌شود ؛ ناظرینی که در نظام فنی روستایی فعالیت می‌کنند حتماً حتماً یک نسخه از گزارشات را علاوه بر دهیاری به بنیاد مسکن روستایی تحویل داده و رسید دریافت نمایند. اگر ناظری تخلفات فنی و ایمنی را به بنیاد مسکن روستایی گزارش کند و بنیاد مسکن ازکارگاه ساختمانی بازدید نکند و حادثه‌ای رخ دهد در اینصورت بنیاد مسکن قطعاً تقصیر خواهد گرفت.

 

بازخوانی پرونده‌ دوم 

مهندس ناظری ساکن روستا، که در دوره های آموزشی مهندس میررضوی شرکت کرده بودگزارشات زیادی را به بنیاد مسکن و گاهاً به بخشداری تحویل می‌داد. لیکن بنیاد مسکن روستایی ترتیب اثری به گزارشات نمی‌داد. تا اینکه کارگری در حین دیوارچینی بر روی خانمی که باردار بود سقوط میکند و منجر به فوت کارگر و جنین آن خانم شده و دست و پای خانم نیز میشکند. پرونده سنگینی تشکیل می‌شود. ناظر گزارشات فوق‌العاده خوبی داده بود. در گزارشاتش عدم رعایت موارد ایمنی را بصورت جزء به جزء ذکر کرده بود مانند؛ کارگاه حفاظ و نگهبان ندارد، کمربند ایمنی و کلاه ایمنی وجود ندارد و استفاده نمی‌شود و …. بابت عدم رعایت موارد ایمنی دستور توقف صادر کرده بود.

بعد از حادثه پرونده به دادسرای کیفری ارجاع می‌شود. این پرونده دو گروه اولیای دم داشت: یکی  اولیای دم کارگر  و دوم  اولیای دم خانم و جنین.این پرونده با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته حوادث، کارشناسی شد و ناظر گزارشاتش را بطور کامل ارائه کرد، بازرس اداره کار ناظر را تبرئه نمود. بدلیل اینکه ناظر نسخه گزارشات را هم به دهیاری و هم به بنیاد مسکن داده بود، کارشناس رسمی؛ به دهیاری 20% و بنیاد مسکن 10% تقصیر داد بقیه درصدها هم سهم کارگر و اوستاکار و … شد.حال سئوال اینجاست که بنیاد مسکن روستایی چرا تقصیر گرفت؟چون به بنیاد مسکن نامه داده بودند در نتیجه بنیاد نیز می‌بایست اخطاریه ارسال میکرد. ولی اینکار را انجام نداده بود

 

• اعضای ماده 35 نظارت عالیه بسیار تبحّر داشته و خبره هستند و هیچ خطایی ندارند زیرا به آنها آموزشهای لازم داده شده است که هر ناظری که گزارشی ارسال می‌کند بلافاصله ثبت کرده و رسید می‌دهند و در همان روز بازدید نموده و به شهرداری و ناظر و … اخطاریه می‌دهند. زیرا مدیران ماده 35 آگاه هستند که اگر اهمالی از سوی آنها صورت گیرد، در دادگاه تقصیر خواهند گرفت. متاسفانه بنیاد مسکن های روستایی هنوز به این موضوع واقف نیستند و نسبت به نامه‌ها و گزارشات واکنش نشان نمی‌دهند. در صورتیکه بنیاد مسکن روستایی بمنظور رعایت موارد ذکر شده می‌بایست پس از دریافت گزارش از سوی ناظر، به دهیاری و بخشداری و ناظر و سازنده یا مالک نامه بدهد؛ تا نتایج این گزارشات را به بنیاد مسکن روستایی اعلام کنند.

حالت دیگری وجود دارد که گودی ریزش می‌کند و شخصی می‌میرد. آیا ماده 35 تقصیر می‌گیرد؟ خیر.چون بازدید اعضای کمسیون ماده 35 ؛ ادواری است و فقط موقعی که ناظر به آنها گزارش می‌دهد، موظف هستند بازدید کنند. و یا اینکه اگر شهرداری یا نظام مهندسی و حتی اگر همسایه‌ای گزارش دهد؛ آنگاه وظیفه کمسیون ماده 35 این است که بازدید کنند و در قبال آن نامه ها به عنوان نظارت عالیه مسئول هستند.

 

• وظایف ذاتی ماده 35(نظارت عالیه وزارت راه و شهرسازی) و همچنین وظایف ذاتی بنیاد مسکن روستایی؛ بازدید و نظارت ادواری بطور دلبخواه و رندومی از ساختمانهای در حال احداث است. این موضوع جدا از مکاتباتی است که از سوی ناظر یا سایر افراد دیگر؛ به آنها ارسال می‌شود. و وقتی تخلفات مالک را مکتوب می‌کنند می‌توانند برای مهندسین ناظر پرونده‌های انتظامی تشکیل دهند و ناظر در شورای انتظامی تقصیر بگیرد. ولی اگر نامه‌ای به بنیاد مسکن روستایی و ماده 35 ارسال شود، آنها مجبور به واکنش خواهند بود.  اگر نامه‌ای به آنها ارسال نشود و بنیاد مسکن روستایی و ماده 35 بازدیدی انجام ندهند، در قبال حوادث پیش آمده مسئولیتی نخواهند داشت. تنها کار نظارت عالیه ماده 35 و بنیاد مسکن روستایی؛ مکاتبات و اخطاریه دادن است،چون سیستم اجرایی ندارند. در شهرها، شهرداری و در روستاها، دهیاری سیستم اجراییات دارند.